Le paiement d’une taxe foncière s’impose à chaque propriétaire ou usufruitier d’un bien immobilier chaque année. Cette taxe est parfois trop élevée pour certains investisseurs dans le domaine de l’immobilier. Fort heureusement, le déficit foncier permet de l’alléger lorsque certaines conditions sont réunies. Cet article vous décrit en détail ce que signifie le déficit foncier ainsi que son fonctionnement.
Plan de l'article
- Le déficit : qu’est-ce que c’est ?
- Les avantages du déficit foncier
- Quels sont les coûts éligibles au déficit foncier ?
- Les conditions à remplir pour bénéficier du déficit foncier
- Comment calculer le déficit foncier et en profiter fiscalement ?
- Les risques à prendre en compte avant de se lancer dans un investissement en déficit foncier
Le déficit : qu’est-ce que c’est ?
Le déficit foncier est un mécanisme qui permet de réduire le montant de l’impôt. Dans le cas où vous disposeriez de biens immobiliers, leurs charges peuvent être supérieures aux revenus qu’ils vous rapportent.
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Dans ce cas, vous êtes dans une situation de déficit foncier. Ainsi, la différence entre vos charges et vos revenus fonciers sera soustraite de votre revenu global. L’impôt sur le revenu sera donc appliqué au résultat.
Comme dépenses concernées, il peut s’agir des charges d’entretien, des primes d’assurance, des précomptes immobiliers, des taxes ou des frais liés aux travaux de réfection ou de revêtement de vos immeubles.
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Les avantages du déficit foncier
En France, le déficit foncier constitue une solution intéressante pour les investisseurs qui opèrent dans le domaine de l’immobilier. Ce mécanisme offre plusieurs avantages aux propriétaires. En effet, grâce au déficit foncier, les avantages fiscaux fixés pour une année ne dépassent pas 10 700 €.
Par ailleurs, les propriétaires ont la possibilité de bénéficier à la fois du déficit foncier et d’autres réductions en matière de fiscalité. Ainsi, les autres lois relatives à la défiscalisation immobilière sont applicables aux propriétaires ainsi qu’aux usufruitiers à qui s’applique la loi du déficit fiscal.
De plus, on peut reporter pendant dix ans, un déficit financier qui n’est pas utilisé et bénéficier des avantages fiscaux des autres niches fiscales. Il faut aussi noter la possibilité d’investir dans un projet de réhabilitation.
Quels sont les coûts éligibles au déficit foncier ?
Les dépenses doivent être d’un certain type avant de bénéficier d’un déficit foncier. On a notamment les travaux d’amélioration ou de reconstruction. Leur but est de procéder à une réfection des immeubles. Par exemple, il peut s’agir de l’installation des sanitaires, de la reconstruction des fondations.
Les travaux consistant à agrandir les fenêtres, à poser les carreaux sont également pris en compte. Ils permettent de procurer un confort aux locataires. Par ailleurs, ces travaux incluent le remplacement de la toiture et du revêtement des chambres.
Les conditions à remplir pour bénéficier du déficit foncier
Le déficit foncier peut être appliqué à tout contribuable français qui investit seul ou par le biais d’une société civile immobilière (SCI). Bien que tous les citoyens ou presque soient susceptibles de bénéficier du déficit foncier, certains investisseurs n’en ont pas encore connaissance. Il faut remplir deux conditions principales avant d’en profiter.
D’abord, le propriétaire doit être soumis au régime réel d’imposition. Ce dernier est automatique lorsque les loyers perçus au bout d’un an dépassent 15 000 euros. Dans le cas contraire, le propriétaire est assujetti au régime du micro foncier. Celui-ci consiste en un abattement forfaitaire sur les revenus issus de la location qui s’élèvent à 30 %.
Ensuite, la seconde condition d’éligibilité est que le bien immobilier doit être mis en bail de manière continue pendant 3 ans au minimum, à compter de la première imputation du déficit.
Comment calculer le déficit foncier et en profiter fiscalement ?
Maintenant que vous connaissez les conditions à remplir pour profiter du déficit foncier, il est temps de découvrir comment le calculer.
Le déficit foncier correspond à la différence entre les charges locatives et les recettes perçues par la location d’un bien immobilier. Les charges locatives englobent tous les frais relatifs aux travaux, aux réparations ou aux intérêts des emprunts contractés dans l’optique de l’acquisition du bien immobilier. Vous devez soustraire ces charges au montant total des loyers perçus afin d’obtenir le bénéfice ou le déficit foncier.
Dans ce cas précis, si le résultat est positif, cela signifie que vous percevez un bénéfice foncier qu’il faudra déclarer sur votre feuille fiscale annuelle pour être imposé. Si en revanche la différence est négative, c’est-à-dire s’il y a plus de dépenses que de recettes liées au bien immobilier loué, alors vous pouvez prétendre à un rattrapage fiscal qui permettra une réduction conséquente sur vos impôts.
Vous avez des plafonds déficits fiscaux : 10 700 euros par an et par foyer fiscal. À partir du moment où cette somme est atteinte, les avantages fiscaux liés au déficit se perdent automatiquement et ne peuvent pas être reportés sur une année ultérieure.
Les risques à prendre en compte avant de se lancer dans un investissement en déficit foncier
Avant de vous lancer dans un investissement en déficit foncier, il faut prendre en compte les différents risques associés à cette stratégie.
Le premier risque concerne les travaux nécessaires pour rénover le bien immobilier. Il se peut que ces derniers soient plus coûteux que prévu, ce qui réduirait d’autant la rentabilité de l’investissement. Si la location du bien n’est pas immédiatement possible après les travaux, cela entraînerait une perte financière supplémentaire.
Un autre risque à considérer est celui lié aux taux d’intérêt des emprunts contractés pour financer l’acquisition du bien immobilier. Si ces derniers augmentent fortement, alors les charges locatives seront aussi impactées et le déficit foncier sera moins intéressant fiscalement.
Il faut aussi prendre en compte la possibilité de ne pas trouver preneur pour louer le bien immobilier acquis. Dans ce cas-là, vous devrez continuer à assumer toutes les charges liées au logement sans percevoir aucune recette locative.
Il y a des limites imposées par la loi quant aux avantages fiscaux accordés avec un investissement en déficit foncier. Les plafonds sont stricts et doivent être respectés, sous peine de perdre tout avantage fiscal et donc toute rentabilité possible. Il faudra donc veiller à être vigilant sur cet aspect afin d’éviter toute déconvenue au moment où viendront vos obligations fiscales.
L’investissement en déficit foncier peut s’avérer être une stratégie intéressante pour réduire vos impôts tout en investissant dans l’immobilier. Il faut prendre en compte les différents risques associés et être préparé à faire face aux imprévus afin de maximiser la rentabilité effective de votre investissement.
